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一揽子新政逼空楼市我的钢铁

2019-02-28 02:31:23

一揽子新政逼空楼市_我的钢铁

7月20日下午,央行宣布,自7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率等金融调控措施。与此同时,国务院决定,自8月15日起,将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

专家表示,宏观调控组合拳的再次出台,其政策所能发挥的效用将更大,对楼市来说,无疑是利空。

剑指三高

对于国务院及有关部门此次再度祭出宏观调控组合拳,分析人士一般认为主要是针对宏观经济层面的三高现状:即CPI指数高位运行;高投资增速以及高贸易顺差。

7月19日,国家统计局发布了上半年经济运行状况,居民消费价格同比上涨3.2%,其中6月份更是同比上涨了4.4%,明显超出了临界线3%的标准,通膨压力进一步加大;同时,投资增速继续在高位运行,固定资产同比增长25.9%,其中房地产开发投资同比增长28.5%;另外,上半年贸易顺差达到1125亿美元,比上年同期增加511亿美元,依然处于高位增长。

北京个贷服务机构伟嘉安捷分析人士认为,减免利息税能够缓解直接加息带来人民币的压力,除此之外,减免利息税还能够缓解负利率压力,增加国民收入,能够遏制此前的储蓄大搬家,吸引部分资金回流银行,促进良性循环。

今年以来,由于粮价走高等因素影响,CPI加速上涨,5月份CPI同比上涨3.4%。以目前一年期名义存款利率3.06%的水平计算,税后实际利率近-1%。在此背景下,如果真实利率长期为负,对于经济发展没有好处。如果停征或减征利息税,将减轻中低收入者的税负,有利于居民存款的保值。

该分析人士表示,在目前经济过热的情况下,通过停征或减免利息税能够达到收缩银根的目的,从另外一个角度来看,现在较热的股市、楼市也是此次宏观调控组合拳出台的目的。征收利息税后能够使得这部分资金再次回流到银行中,形成一个较好的良性循环。伟嘉安捷专家认为,今年下半年部分宏观调控政策还将可能陆续推出,如提高准备金率等。

楼市或将利空

我爱我家市场研究中心分析人士认为,调减利息税对于抑制流动性过剩,吸引存款回流能够起到一定的作用,但对于二手房市场影响甚微。其原因主要有二:

首先,从需求来看,90%的二手房购房者是自住人群,他们基本都是年收入超过4.5万元的个人或家庭,而利息税敏感的人群是年收入低于3万元的个人或家庭,因此,调减利息税对二手房购房者的影响很小;其次,从房源来看,连续加息的确逼出来一批投资型业主手里的房子,但调减利息税的作用就不会那么明显了。

该分析人士表示,加息增加了贷款购房投资的直接成本,而调减利息税只是增加了贷款购房投资的机会成本;加息是连续性的,对于贷款购房投资的业主来说意味着月供压力有可能持续增加,而利息税由20%调减到5%,后续的调整无非就是取消利息税,空间已经不大,其对中长期投资的预期影响已经很微弱。

链家地产副总经理金育松认为,此次政府出台一揽子政策,短期内对于房产市场的冲击不会很明显。因为此次央行加息在市场预期之内,消费者对此次加息已经有了较长时间的消化期,可以说,市场上对于此次加息已经进行了提前消化。

另外,此次利率上调幅度不大,实际成本支出增幅有限,以一个贷款30万、贷款年限20年、按照等额本息还款并可以享受到优惠利率(基准利率的0.85倍)的消费者来看,在此次加息前,每月的还款额为2170.11元,而加息后的每月还款额为2196.81元,每月成本支出增加额为26.7元,。应该说,这样的成本增加对于普通自住消费者来说还是可以承受的。

金育松表示,此次综合采用财政及货币的一揽子政策,其所能发挥的效用将更大,对消费者的心理影响也会较历次调控更大。他强调,由于央行采取这种频繁的利率上调,表明利率再度上调的机率非常大,从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期,其对住房消费者的心理预警作用不可忽视,住房需求会得到更有效的抑制,特别是投资性需求。

金育松认为,在当前房地产市场宏观调控政策更加趋紧的情况下,一揽子政策对于房产市场的长期影响可能是事半功倍的,对于抑制需求,平稳房产价格会起到积极的作用。

另有分析人士表示,尽管此次宏观调控组合拳短期内对楼市影响不一定十分明显,但长期来看,特别是在监管层不会坐视房价过快增长,未来央行可能进一步提高银行存款准备金率和加息情况下,这对楼市来说无疑是利空,楼市降温或将成为现实。

固定利率产品将受青睐

市场分析人士认为,受此次利率上调的影响,对于投资者来说,可能会更加青睐固定利率产品。这是因为,在1年内央行上调3次利率,2004年以来累计上调7次利率,不排除今年央行继续加息的可能,而此时固定利率规避利率上调风险的优点便得到了体现。

上述人士介绍说,对已经发放的固定利率个人住房贷款,贷款利率则不受此次利率政策调整的影响,继续按贷款合同约定的利率执行,因此这部分客户将不必为利率上调担心,这必将引起消费者对固定利率的青睐。

此外,公积金贷款的优势将更加明显。作为政策性贷款,在经历了多次加息后,公积金与商贷的利率相差已经比较大,低息的优势非常明显。例如,贷款额30万元,期限20年,在月还款方面,使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少225.22元,累计节省利息54053元;如果与商贷的基准利率相比,公积金月供则少423.22元,因而利息节省将超过10万元,达到10.1573万元。这对普通购房者来说,相信不是一笔小数额。(中国经济时报)

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